一带一路上的产业园区开发之中埃产业园
作者：贾小兵商业地产系列文章《园区工业地产概论》连载之八十一（81）
前 言
“一带一路”建设实施以来，以“丝路驿站”为代表的产业园区相继成为支持经济、贸易互联互通和产业发展的大平台，其在建设中成功将“前港—中区—后城”（Por t-Park-City）（简称PPC）这种园区开发模式复制过来，打造出了一个较为完善的港口、物流、金融和园区生态圈，成为“一带一路”上商业贸易的交流和互联互通建设的一张“新名片”。境外合作区是中国特色产业合作的成功模式，已成为我国企业“走出去”的集聚平台和我国对外投资的重要名片，是实施“一带一路”战略、深化产业投资合作，实现“产业联通”的重要抓手。
泰达苏伊士经贸合作区位于埃及苏伊士省苏赫奈泉港，距离首都开罗120多公里，是中国政府批准的第二批国家级境外经贸合作区，始建于2008年，由中非泰达投资股份有限公司运营。泰达目前正在开发苏伊士运河经济区7.23平方公里的区域。合作区设定为初创期、成长期、成熟期和衰退期4个发展阶段，其中既有长期规划，也有短期规划，合作区开发坚持循序渐进，分期进行。
从长期愿景看，合作区根据全球产业转移规律、中国和埃及双方产业发展诉求，确定了核心商务区、工业区、仓储物流区和生活区四大功能分区，努力将其建成集生产和生活于一体、经济价值聚集、供应链完备、可持续发展的现代化工业新城。在近期内重点开发1.34平方公里园区，重点是形成石油装备、纺织服装、新型建材和高低压电器设备4个产业群。
从泰达苏伊士经贸合作区看，是个典型的PPC开发模式，由创新顶层规划设计，引领园区从“单打独斗”走向“共商共赢”。泰达苏伊士经贸合作区在项目初期，就注重与东道国的共商合作，综合东道国实际发展需求、各自优势，从顶层设计角度提出园区的预见性的制度供给和政策诉求，以前港—中区—后城发展模式为基础，结合当地实际需求，为项目规划了覆盖PPC涉及的物流、金融、园区开发运营及房地产等环节，从顶层设计层面将其打造成为集贸易往来、商品集散、金融服务、资源调度为一体的产业发展综合体。
通过PPC模式的开发与运营，推动泰达苏伊士经贸合作区从“短期开发”走向“合作共建”。泰达苏伊士经贸合作区这个尼罗河上的PPC模式打破传统境外合作园区重开发轻管理、单纯追求短期利润的短期化开发，更加注重与东道主国家合作，强调园区开发与运营理念上的高度一致。在PPC模式中，一般通过设立资产公司和运营公司，资产公司主要负责园区资产管理，运营公司主要负责园区的建设开发、市场化运营管理，共同做好园区的开发与运营。
PPC作为一个境外合作园区模式，不再只是单一或单方面向国外输出产能或技术，而是集成复合优势，从前期建设、园区开发，到后期运营管理服务整体打包输出。通过注重与当地的共享融合，共享平台基础设施、专业管理服务、创新资源，从而打造了一个与东道国的“利益共同体”。从长期愿景看，中埃合作区根据全球产业转移规律、中国和埃及双方产业发展诉求，确定了成为依托中国，起步埃及，面向国家战略布局的现代化工业新城的开发运营商和PPC的模式输出商。
一 新苏伊士运河经贸合作区下的工业地产开发模式
1.1新苏伊士运河对国际经贸的影响
以PPC模式为核心的共建园区，强调的是代表交通功能的节点与代表城市功能的场所的共同发展，中埃新苏伊士运河经贸合作区具有天然的交通优势，借助其经济地理位置，建设物流园区来提升其节点质量，通过这些交通枢纽，带动周边地区的发展。可见，在PPC模式中交通枢纽节点是重要起点，交通可达性的提高带来的人、物、信息流通，将进一步辐射带动交通枢纽周边区域城市功能的不断完善，推动“丝路驿站”产业综合体的发展。这种以节点带动场所发展的PPC模式，需要深入挖掘“一带一路”沿线地区的地理优势、因地制宜，以提升节点质量为契机，相辅相成完善周边区域，营造产业发展生态圈，推动产业综合体的有序发展。
新苏伊士运河的开通可媲美当年苏伊士运河的开通，将极大增强亚非欧大陆之间的经贸联系。苏伊士运河开通之前，来自欧洲的货物主要经过大西洋绕道非洲的好望角到达印度洋，即欧洲和亚洲及部分非洲国家之间的经贸联系主要通过这一漫长的航线完成。苏伊士运河的开通极大缩减了航行里程，从而使得航行时间大大减少。具体来讲，从英国的伦敦港和法国的马赛港到印度的孟买港，经苏伊士运河比绕道好望角可分别缩短43%和56%的航程；沙特阿拉伯吉达港和黑海康斯坦察港之间的航程缩短86%。
很显然，航程的缩短极大增强了亚非欧之间的经贸联系。此次新苏伊士运河的开通将有助于船只交错通行，船只通过运河的时间有望从现在的22小时缩短到11小时，时间缩短50%，苏伊士运河航运能力大大提升。目前，穿越这条运河的日均船只数量是47艘，据苏伊士运河管理局估计，2023年，新苏伊士运河的开通将使得日均船只数增加到97艘。由此，对于亚欧航线而言，新苏伊士运河的开通是继苏伊士运河开通之后的第二次重大事件，使得该河段航运能力有了质的提升，从而能再次增强亚非欧之间的经贸往来。
新苏伊士运河也是和我国“一带一路”倡议的有效对接。根据三部委联合发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，“一带一路”倡议中的21世纪海上丝绸之路“重点方向是从我国沿海港口过南海到印度洋延伸至欧洲；从我国沿海港口过南海到南太平洋”。其中，我国沿海港口过南海到印度洋延伸至欧洲的路线是指经过红海、苏伊士运河、地中海达到欧洲。未来海上丝绸之路沿线国家要加强经贸联系，航运能力是基础，对海运航线起到限制作用的重要路段之一就是苏伊士运河。可以说，埃及政府提升苏伊士运河通航能力的工程和我国21世纪海上丝绸之路的倡议不谋而合。据央广网报道，埃及驻华大使马吉德·阿米尔认为埃及新苏伊士运河的开通，正值中国“一带一路”倡议开始推进的阶段，这使两大工程紧密联系在一起，将进一步促进埃中全方位合作。
1.2新苏伊士运河对我国外贸的影响
“PPC模式”在推动产业集聚发展、助力产能合作方面具有重要的平台性功能，这正好契合了“一带一路”所倡导的推动企业“走出去”、增强国际产能合作的共同愿景。为准确发挥“PPC”模式的平台性功能，一方面，需要准确发挥诸如招商局这种具有自身发展生态圈、能够构建全产业链业务能力的龙头企业的作用，将其作为企业“走出去”的领头雁，推动其在“一带一路”运用PPC模式建设港口或产业集聚区，带动综合交通、港口开放、物流、房地产、金融等多项业务先行。另一方面，积极做好PPC模式平台功能与企业“走出去”的衔接，将以港口为核心的PPC模式园区作为企业走出去的重要集聚地，注重从宏观调控、产业政策与法律法规等层面的规范和引导，推进领头雁企业通过行业上下游整合、集群化发展、园区化经营等方式，带动国内企业抱团出海、集群式走进“PPC”模式园区。
新苏伊士运河还将增强我国与非洲和欧洲国家之间的经贸联系。新世纪以来，中非贸易额年均增长超过25%。从2009年起，我国已经连续多年成为非洲第一大贸易伙伴国。我国对非投资也呈现快速增长态势。尽管我国基本与所有非洲国家建立了贸易联系，但是贸易额主要集中于南非、安哥拉、埃及、尼日利亚等少数几个国家，且集中程度越来越高。在北非国家中，只有埃及与我国经贸关系较为紧密，其余国家经贸联系尚待加强。新苏伊士运河的开通有助于我国加强与北非国家间的经贸联系。欧盟是我国第一大贸易伙伴，我国是欧盟第二大伙伴国，两者之间的经贸重要性毋庸置疑。对于中欧贸易，我国货物约80%要经海运抵达欧洲，其中最方便的停留港口在希腊。希腊是世界船舶运力第一大国，希腊第一大港口是比雷埃夫斯港，被称为“欧洲的南大门”。我国通过比雷埃夫斯港的航线要比传统航线缩短7-11天运输时间。而且该港口接入希腊全国铁路体系和欧洲铁路体系，进入该港口的货物可以方便运入欧洲其他国家。我国货船欲到达希腊港口，必须经过苏伊士运河。因此，苏伊士运河通航能力的增加也能加强中欧之间的经贸往来。
1.3“一带一路”倡议与埃及经贸投资往来
“PPC”模式的核心是构建“前港—中区—后城”的产业发展综合体，需要多方合作，从顶层规划设计角度共同推动“共商、共建、共赢”的理念贯穿于项目全生命周期。首先，准确发挥东道国的主体作用，推动东道国从顶层到实施主体赋予项目高度重视，构建项目协同推进机制，从而及时、无误地解决项目碰到的问题与困难。其次，积极推动投资主体的顶层设计，需要紧密结合东道国的风土人情和产业基础，适当调整产业规划、变更产业结构、完善产业服务，通过合理可行的空间布局和时序排列，及时调整输出方案，优化合作配比，构建契合东道国的PPC模式。再则，做好多方合作机制的顶层设计，积极推动各方主体参与到项目建设方式、利益获得与分成、园区运营主体与模式等的战略设计之中，实现共享经济的繁荣与增长。
我国已成为埃及的第一大贸易伙伴；为更好维护我国与亚非欧国家间经贸联系及我国经济利益，我国还应继续加强与埃及经贸往来，积极参与埃及经济建设。据报道，新苏伊士运河开通后，埃及政府将在运河相关地区修建多个港口并成立工业园区，还计划打造世界级物流中心。此外，还将修建公路、机场、港口等基础设施以及启动多个高科技工程项目。此举除了进一步增强苏伊士运河的综合服务能力，还将有力带动运河地区制造业和水产养殖业的发展。根据估计，至2020年整个项目总投资额将达1000亿美元。除依赖政府财政和国内民间资金外，埃及政府只能靠外资来弥补资金缺口。我国应积极投资苏伊士运河沿岸有关港口设施建设及其他基础设施建设，这有利于争取我国航运利益及保障航运安全，并且可以带动我国和埃及的货物贸易。此外，我国还应充分利用苏伊士湾西北部、运河走廊工程开发计划起始端的中埃经贸合作区，扩大对当地产业投资。
为了理解新苏伊士运河，需要先了解苏伊士运河。苏伊士运河全长约169千米，连同引航道共约194千米，于1869年11月17日通航，距今已达146年之久。该运河是亚洲与非洲间的分界线，它的开通使得地中海与红海相连，从而将大西洋和印度洋以及太平洋连接起来，大大缩短了亚洲与欧洲之间的航程，根据统计，大致可缩短8000-10000千米。因此，苏伊士运河是一条极其重要的国际航运水道。
苏伊士运河是世界上重要的海上货物和石油运输通道。每年通行的船只数量、涉及的国家和地区数量都居世界运河之首。从海上贸易来看，每年经苏伊士运河的货运量约占世界海上货运总量的20%；欧亚国家之间的海上贸易更是依赖该运河，高达80%的货运量要通过该运河完成。从石油运输来看，苏伊士运河是海湾国家石油运往欧美国家最节约时间和成本的航线，世界上25%的油轮要经过苏伊士运河，中东地区出口到西欧等地的石油主要是通过苏伊士运河输送的。它是同霍尔木兹海峡、马六甲海峡、巴拿马运河等并列的世界石油运输“咽喉”。
为扩大通航能力进而拉动国内经济发展，埃及政府2014年8月5日宣布，在苏伊士运河东侧开凿一条72千米长的新运河，即新苏伊士运河。新苏伊士运河项目包括单独开凿的35公里新河道和拓宽的37公里旧运河。据报道，该工程共耗资约80亿美元，资金由埃及政府筹备，主要包括政府财政、私营企业投资及普通民众入股，不含外资。该工程耗时仅一年，2015年8月6日，新苏伊士运河正式启用。
新苏伊士运河开通之前，苏伊士运河过河费每年大约50亿美元，与旅游、侨汇和石油并列为埃及的四大经济支柱；此外，该运河还促进了埃及的对外贸易，同时助推了旅游事业的发展，因此埃及人将苏伊士运河称为“埃及繁荣的大动脉”。据估计，新苏伊士运河建成后，运河过河费将由2014年的53亿美元增加到2023年的132亿美元，增加一倍多。毫无疑问，这将极大促进埃及的经济发展，并成为埃及外汇储备的重要来源。
二、中埃经贸合作区工业地产开发模式分析
2.1合作区设立的背景
中国埃及经贸合作区的设立是在全球经济一体化发展浪潮中，中、埃双方考量各自经济发展态势的战略选择。中埃•泰达苏伊士经贸合作区位于亚非欧三大洲金三角地带的埃及苏伊士湾西北经济区，紧邻苏伊士运河，距离埃及第三大港口——因苏哈那港仅2公里。
埃及人口数量居中东第一，约9169万，主要聚集在亚历山大省和开罗省。经济总量超越以色列，是中东和北非的重要经济体。石油产业是埃及重要的支柱产业，石油和天然气的探明储量分别位居非洲国家中第五位和第四位，是非洲地区重要的油气生产国。除此之外，纺织工业、汽车业、钢铁行业具有一定实力；埃及是传统的农业大国，农业产值约占GDP的18%，可耕地面积占全国总面积的3.5%，农业从业人口占全国就业人口约31%。但是粮食自给率严重不足，其中，玉米自给率为56.6%，肉类80%，食油61.9%，食糖86.2%，小麦58%，埃及每年需进口小麦900万吨，是世界最大的食品进口国之一。在第三产业中，依靠丰富的旅游资源，埃及旅游业发展较为突出，但自2011年政局突变后，埃及旅游业遭遇沉重打击，2016年第一季度旅游收入仅为5亿美元，较2015年同期的15亿美元下跌66%。
为促进经济发展，埃及政府制定了2015-2030年长期经济发展规划，致力于发展以私营部分为主导的、具有竞争力的、基于知识库的多样化市场经济，市场潜力和容量巨大，市场发展空间广阔。
中埃•泰达苏伊士经贸合作区是中国政府批准的第二批国家级境外经贸合作区，自园区建设正式启动以来，近7年的时间里，在商务部、天津市政府、中国驻埃使馆和经商参处以及泰达控股公司和中非发展基金等强有力的支持下，园区建设进展迅速，不断取得阶段性的建设成果：
2009年3月，园区举行全面启动仪式，宣告了园区的建设取得阶段性成果。2009年7月，苏伊士经贸合作区正式通过国家商务部、财政部组织的确认考核，成为国家确认的境外经贸合作区。2009年11月7日，前来埃及访问的国家时任总理温家宝，与时任埃及总理一起，在埃及总理府为合作区正式授牌。这是经国家商务部和财政部确认考核后，由国家领导人正式授牌的第一家境外经贸合作区。
合作区的开发建设将转入崭新的阶段。2012年底，中埃•泰达苏伊士经贸合作区1.34平方公里起步区全面建成。2013年３月27日，国家主席习近平在德班会见埃及时任总统。习近平表示，（中埃）双方应该重点推进贸易、投资、人文等领域合作，搞好苏伊士经贸合作区项目。2013年4月27日，苏伊士经贸合作区扩展区6平方项目土地合同签约仪式举行，埃及时任总理亲赴园区见证签约。合作区扩展区分三期开发，预计开发建设总投资2.3亿美元。
2014年12月24日，中国领导人分别会见埃及总统塞西。李克强指出，中方提出的“一带一路”倡议同埃及正在规划的国家发展战略十分契合。中方愿积极参与埃及高铁、铁路、海底隧道、核电站等大项目建设，推进苏伊士经贸合作区建设。2016年1月20日至22日，中国领导人对埃及进行访问。访问期间，中埃两国元首共同为中埃•泰达苏伊士经贸合作区扩展区揭牌，并签署《中华人民共和国和阿拉伯埃及共和国关于加强两国全面战略伙伴关系的五年实施纲要》。
合作区境内投资主体是中非泰达投资股份有限公司，泰达控股与中非发展基金友好合作，双方于2008年10月成立中非泰达投资股份有限公司，注册资本金4.2亿元人民币，并经商务部批准，由中非泰达替换泰达控股，持有埃及泰达75%的股份，成为埃及苏伊士经贸合作区的境内投资主体。
合作区境外运营实施主体是埃及泰达投资公司，2008年7月，由天津泰达投资控股有限公司、天津开发区苏伊士国际合作有限公司和埃及埃中合营公司合资组建了埃及泰达投资公司（下称“埃及泰达”），作为合作区项目的开发、建设、招商和管理的实施主体。埃及泰达注册资本金8000万美元，其中天津泰达投资控股公司持股75%，天津开发区苏伊士国际合作公司持股5%，埃及埃中合营公司持股20%。
从国际环境看，自20世纪90年代以来，全球经济一体化趋势加深，国家之间投资合作日益密切且投资形式呈现多元化特征。经济特区（包括自由贸易区、自由港、外国贸易区、出口加工区、经济贸易合作区、工业园区、高新技术产业园区等形式）依据其自身赋有的创新性产业发展能力及带动和辐射能力较强的特点，为世界各国所关注，尤其在发展中国家，各类经济特区进入活跃的大发展阶段。中东地区亦不例外，目前，该地区经济特区数量虽然仅占发展中地区总量的10%，但这一投资合作模式却越来越得到发展中国家包括中东国家的青睐。
从中方因素看，中国设立境外合作区既出于合理消化过多的外汇储备、为中国企业“走出去”搭建集群式经济合作平台、尝试借鉴深圳经济特区成功发展经验的需要，也有选择埃及作为中国境外经贸合作区的特殊动因。其一，埃及是北非大国，无论是经济地理位置还是战略地理位置均很重要，符合中国在非洲设立经贸合作区的选点布局的需要。其二，埃及具有建立境外经贸合作区得天独厚的基础条件。早在20世纪90年代中叶，埃方就提出希望中国在埃及苏伊士湾西北区域建立自由区的要求。
1998年10月，中国与埃及共同建立的苏伊士特区项目正式启动，因此中国埃及苏伊士经贸合作区实际上是在原来的经济特区基础上建立起来的，双方已经历长达9年的类似模式的经济合作。其三，承办中国埃及苏伊士经贸合作区的运营商拥有在国内建设“经济技术开发区”的丰富经验，可为中国境外经贸合作区的开发建设模式提供开创性的实践经验。1984年，中国政府将天津、上海等14个城市列为沿海港口开放城市，泰达正是天津经济技术开发区的运营商，在招商引资、创造盈利模式、经营管理等方面积累了有关经验，加之业已建成的交通、能源供应、通讯、生产与生活服务设施等相关基础设施。可为中埃投资合作新模式搭建较高的平台。
从埃方因素看，其一，扩大外资投资水平被视为埃及政府发展经济的要件之一。为塑造更加开放的经济体，埃及政府在2006年制定并实施了推进改革开放、经济自由化、促进国民经济高增长的经济发展思路，注重改善投资环境、吸引外资和扩大出口。该国于当年修改了《海关法》，且于2007年降低海关平均关税至6.9%，以期为外国投资者提供更好的投资环境和场所。
因此，中埃经贸合作区的建立，将为双方投资合作推向深入。其二，利用经贸合作区的辐射效应和创新产业技术传递效应，进一步提升埃及的产业发展水平。从埃及工业发展状况看，工业增加值占国内生产总值的36.3%(2006年)，其产业结构以食品加工业和纺织业为主。近年来，埃及政府大力发展制陶业、制药业、冶金机械、计算机软件加工业等。而中国企业在相关产业发展方面具有的相对技术优势，会伴随着生产活动而被传递给当地人，为当地经济发展贡献知识，提高埃及人的相关知识、技术和管理水平。其三，合作区的建立会为当地增加税收和创造更多的就业机会。经贸合作区的建立与运行过程实际上就是一种实体投资，其在开展生产经营活动的同时，也会向当地缴纳税金，从而增加当地政府的财政收入。
而且，埃及也面临解决国内失业问题。根据埃及政府的统计，2006年该国失业率为10%，每年新增就业人口约60万人。而埃及国内独立结构估计，该国失业率为15%-25%。因此，经贸合作区提供的就业机会可为当地解决就业问题助力。
从中埃经济关系发展视角看，其一，合作区的建立为中埃经贸合作注入了新活力。埃及是第一个与中国建立战略合作关系的发展中国家。双方经贸合作日益密切。为进一步提升双方合作的深度与广度，需要不断赋予新的合作形式与内容。经贸合作区这一投资合作新模式的出现，恰恰迎合了这一需求。其二，合作区的建立有利于减少中非贸易顺差额。据中国海关统计，2006年中国和埃及贸易总额为31.9亿美元，其中中国对埃及出口29.8亿美元，从埃及进口2.2亿美元。中国对埃及的贸易顺差额高达27.6亿美元。为实现中埃贸易的长期健康发展，需要最大限度地实现双边贸易平衡。
而在埃及建立经贸合作区，可将埃方需求的一些中国商品直接转移到当地进行生产或加工，替代和补偿源自中国出口的同类产品，减少产品运输成本，还可满足当地市场消费需要，从而减少中国对埃及部分商品的出口额。其三，建立经贸合作区是解决中埃双边贸易摩擦的路径之一。随着国际贸易保护主义抬头，埃及针对中国发起的贸易摩擦不断增加。截止2006年底，埃及对中国产品提起贸易救济措施的调查共15起，其中反倾销措施13起，保障措施2起，主要涉及机电、轻工、化工和五矿等产品，且数量呈增多趋势。鉴此，中国企业在埃及进行直接投资，不仅能够降低中国对埃及的出口量，减轻埃及对中国出口增加产生的“市场恐慌”，而且能尽可能地使中国企业避开埃及的贸易壁垒，使双方经贸合作更加顺利。
正是基于上述因素，埃及被列入中国国家级境外经贸合作区实施对象国之一。2007年8月商务部组织第二批境外经贸合作区招标活动，11月天津泰达投资控股有限公司中标，随即启动了合作区建设的各项工作。
2.2合作区的运作模式与特点
中国埃及苏伊士经贸合作区设立以来，形成了独具特色的运作模式与特点。
第一，以中埃合资方式形成合作区投资主体，形成双方“利益捆绑”机制。
2008年7月，由天津泰达投资控股有限公司（持股75%）、天津开发区苏伊士国际合作有限公司（持股5%）和埃及埃中合营公司（持股20%）合资组建了埃及泰达投资公司，作为合作区项目开发、建设、招商和管理的实施主体。埃及泰达注册资本金为8000万美元，中方持股80%，埃方持股20%。为加快推动合作区建设步伐，天津泰达控股投资公司与中非发展基金合作于2008年10月成立了在非泰达投资股份有限公司，其中中非发展基金投资2400万美元，并由中非泰达替换泰达控股，成为埃及苏伊士经贸合作区的境内投资主体。这种投资方式既可以壮大合作区承办企业的资金实力。又可以使中埃双方共同承担经营风险，实现互利共赢。
第二，中方各级政府为合作区企业发展创造良好的政策环境。
由于中埃苏伊士经贸合作区是践行中国“走出去”战略的全新对外投资模式，中央政府对于这一新生事物给予了务实性扶持政策。2006年，商务部发布了《境外中国经济贸易合作区的基本要求和申办程序》政策文件，指出“第一个确定下来的对外经济贸易合作区，国家将有2亿-3亿人民币的财政支持，中长期人民币贷款最多可以达到20个亿。2010年4月，中国政府出台了包括资金、保险、货物通关以及与合作区所在国相关事物协调等方面的支持境外经贸合作区建设的8条政策举措。2011年1月1日，天津市政府发布了《埃及苏伊士经贸合作区投资项目资助试行办法》，对天津市入区企业在运营费、厂房租金、区内中方人员伙食费等方面给予财政资助，鼓励更多的企业参与合作区的开发建设。无论是中央政府层面还是地方政府层面的相关扶持政策，为合作区的建设奠定了良好的基础。
第三，科学制订合作区发展战略与规划，分期稳步推进合作区建设。
中非泰达投资股份有限公司将合作区设定为初创期、成长期、成熟期和衰退期4个发展阶段，其中既有长期规划，也有短期规划，合作区开发坚持循序渐进，分期进行。从长期愿景看，合作区根据全球产业转移规律、中国和埃及双方产业发展诉求，确定了核心商务区、工业区、仓储物流区和生活区四大功能分区，努力将其建成集生产和生活于一体、经济价值聚集、供应链完备、可持续发展的现代化工业新城。在近期内（3年短期规划），重点开发1.34平方公里园区，招商引资的重点是形成石油装备、纺织服装、新型建材和高低压电器设备4个产业群。加之，企业发展确立了“泰达理念”、“泰达精神”和“企业文化”，使合作区建设拥有了明晰的发展目标与动力，从而实现稳步发展。
第四，形成从购买土地到完成建设的开发建设的自身发展与盈利模式。
基于埃及国情和天津开发区经验双重考虑，中非泰达投资公司在合作区开发建设方法和途径方面，既未采取埃及其他工业区直接出售工业用地的开发方式，也摒弃了中国开发区惯常实行的“资本循环模式”，而是借鉴了该公司在天津开发区较为成熟的建设、运营与管理经验，探索海外经济特区开发的盈利模式，即合作区开发建设的时序是：通过购买土地——实现七通一平——建设能用工业厂房孵化区——建设区域的生态景观——建设综合服务配套措施，将荒芜的戈壁滩建设成生态化、生活化、工业化的围合式工业新城。这种做法实际上有效解决了埃及投资环境方面基础设施薄弱的问题，合作区承办企业通过前期投资建设提供的优质服务，提升了区域价值。例如，合作区除为入区企业提供保洁、保安、绿化、维修等基本物业服务外，还提供包括法律咨询、证件代办、招聘代理等软性服务。目前，合作区内共有中外方的配套服务机构12家，其中包括苏伊士运河银行、法国兴业银行、中海运公司、韩进物流、阳明海运、苏伊士运河保险公司等机构。此外，合作区内还设有中餐厅、面包房，并修建了体育馆、健身房、员工俱乐部和图书馆等设施，丰富了入驻企业员工的业余文化生活，合作区与埃及苏伊士运河大学孔子学院成立了联合培训中心，面向合作区企业，为埃及员工开展公共汉语、专业汉语和中国文化培训等。在建成上述相对完备的配套设施后，通过租赁厂房、商务办公楼宇、出售工业用地的方式进行招商引资，使有意向在区内投资的企业可立即入驻并开展经营活动。在招商引资时，注重将合作区与高成长、高盈利性项目相捆绑，从而实现资金的良性循环，实现合作区建设的可持续发展。
目前，中国埃及经贸合作区建设刚刚完成起步阶段工作，正迈向成长期，仍在探索与丰富合作区开发建设的模式，因为在不同发展阶段，开发区建设面对不同的情势，这就需要开发区承办企业不断总结经验、解决新问题，创造出中国境外经贸合作区的“埃及模式”。
2.3中埃泰达苏伊士经贸合作区概况
中埃泰达苏伊士经贸合作区（简称“合作区”）位于亚非欧三大洲金三角地带的埃及苏伊士湾西北经济区，紧邻苏伊士运河，距离埃及第三大港口——因苏哈那港仅 2 公里。合作区起步区面积1.34 平方公里，目前开发建设累计投资 1.05 亿美元，已全部开发完成；扩展区面积 6 平方公里，该项目将分三期开发，开发建设总投资约 2.3 亿美元，目前扩展区一期两平方公里土地已经正式移交。
1、规划和产业定位
中埃泰达苏伊士经贸合作区由起步区和扩展区构成，起步区分为五大主导产业，包括石油装备制造业、高低压电器产业、纺织服装产业、新型建材产业和机械制造产业。目前，起步区已初步形成了以宏华钻机和国际钻井材料制造公司为龙头的石油装备产业园区，以西电-Egemac 高压设备公司为龙头的高低压电器产业园区，以埃及中纺机无纺布有限公司为龙头的纺织服装产业园区，以巨石（埃及）玻璃纤维公司为龙头的新型建材产业园区以及以牧羊仓储公司为龙头的机械制造类产业园区，依靠产业集群，形成完整的产业链。
扩展区计划总投资 2.3 亿美元，预计将吸引约 100 家重点企业入驻；项目区域最终投资企业数量预计 150 家，包括生产、生活服务、科研研发、仓储物流、商贸服务等类项目，预计吸引投资额将高达 20 亿美元，实现销售额 80-100 亿美元，提供就业机会约 4 万个。建成后的扩展区将成为以出口加工、先进制造、现代仓储物流为主导，以保税商品展示和交易、科技研发和服务外包、商务办公等为辅助，包括完善的生活和服务配套设施的综合性自由型经济区，吸引各国企业特别是中资企业集群发展。
2、 优惠政策
（一）埃及政府
1. 便捷高效的服务
特区为埃及国家级经济特区，直属埃及总理的特区机构早已进驻合作区所在的特区。特区机构拥有除国防、内政、外交、司法领域之外的所有政策制定权力，并设立专门的争议处理中心解决入区投资企业的各类问题。 特区建有“一站式”服务中心，为入区投资企业提供公司设立、注册、登记以及相关政府文件的办理，入区投资企业享有更加便捷、高效的服务。
2. 便利的贸易条件
对特区内的公司、企业及其分支机构进口经营必须的各种材料和设备，免征关税、销售税和其他一切税费。进口生产或服务活动专用的各种汽车和船舶，根据相关标准免征各种税费。特区内的公司、企业及其分支机构无须进行进出口登记和许可，可自行直接办理各项进出口业务。
3. 保税仓储、边界物流
依托紧邻埃及第三大海港——因苏哈纳港和周边交通优势，建立起立体、快捷的复合物流网络；实行保税区制度，享有“免证、免税、保税”政策，为企业进出口提供更加优惠和优越的发展条件。
4. 更小的政治风险
埃及 2002 年特区 83 号法明确规定，不得对特区的公司、企业及其分支机构实行国有化。
5. 低廉的投资成本
在埃及设立生产型投资项目，生产要素成本低廉，相比较国内和其它海外工业园区，其能源、运输和劳动力价格都非常有竞争力。根据综合统计，埃及的主要生产要素成本价格和税负负担约为中国国内的 1/2。
（二）中国政府
天津市政府可以为入区企业提供以注册资本中方投资实际到位额每年 5%的资助；对在合作区设立餐饮、理发、便利店、金融、咨询、诊所、学校、仓储等服务性机构的，对其房租和煤水电气等运营费用给予全额资助；对入区企业租赁合作区内的标准厂房、仓库（货场）、办公室、员工宿舍的租金给予最大限度为 50%的资助；对由中非泰达投资股份有限公司统一为合作区内企业投保中国出口信用保险公司海外投资保险的费用给予全额资助；对于国内企业为在合作区长期工作的中方员工向保险机构投保人身意外伤害保险的费用给予全额资助；对在合作区长期工作的中方人员，按每人每年 1.5 万元人民币标准予以伙食补助（对由天津派往合作区的人员每人每年补助 2 万元人民币）。
1、 基础设施
截止目前，合作区起步区已累计投资 11.05 亿美元，1.34平方公里已全部建成。建筑面积近 813万平方米、拥有 19栋标准厂房及小型服务中心和餐饮供应场所的中国小企业孵化园，已经全部建成投入使用，并有超过 90 家的中小企业入住，成为中国小企业“走出去”发展的孵化器和生长地。综合配套服务中心总体规划建筑面积 10 万平米，分为 3 期开发建设，其中服务中心一、二期工程总建筑面积近 5 万平方米（包括一座 8 层的投资服务中心大楼、一座 7 层四星级酒店、4 栋员工公寓）全部完工并投入使用。占地2 万平米的 Teda Fun Valley 乐园及环境、道路景观改造工程全部竣工，园区面貌发生显著变化，一个生态化、生活化的高标准现代工业新城区已形成。
扩展区已累计投入开发资金 4000 万美元(其中一期市政工程直接建设投资 1.2 亿埃磅)，其中道路工程完成 90%（含基层、水泥稳定层、沥青层），给排水管道工程完成 90%，电力工程完成 90%（含中压和路灯），通讯管道工程完成 80%，燃气工程完成施工合同签署工作，蓄水池工程完成 70%，污水处理站工程土建工程招投标和设备发运工作完成。总体建设进度情况良好、质量可控、安全和文明施工水平有较大提升，扩展区一期市政道理工程预计。
2、 配套服务
泰达坚持“一站式”全方位服务，以专业化品质，为中国企业在国外市场的“开疆拓土”推波助势，贡献自己应有的力量。园区除为入区企业提供保洁、保安、绿化、维修等基本物业服务外，还提供包括法律咨询、证件代办、招聘代理等软性服务。目前，园区内共有中外方的配套服务机构 35 家，其中包括苏伊士运河银行，法国兴业银行、中海运公司、韩进物流、阳明海运、苏伊士运河保险公司、广告公司等机构；此外，园区内还设有中餐厅、面包房、并修建了体育馆、健身房、员工俱乐部和图书馆等设施，丰富了入驻企业员工的业余文化生活。
三、 中非经贸合作区框架下的工业地产运营模式
3.1发展模式
“一带一路”建设实施以来，以“丝路驿站”为代表的产业园区相继成为支持经济、贸易互联互通和产业发展的大平台，其在建设中成功将“前港—中区—后城”（Por t-Park-City）（简称PPC）这种园区开发模式复制过来，打造出了一个较为完善的港口、物流、金融和园区生态圈，成为“一带一路”上商业贸易的交流和互联互通建设的一张“新名片”。
“前港—中区—后城”，是一种园区开发模式，指由一个企业独立地开发、建设、经营、管理一个相对独立的区域，并在经济体制和行政管理体制上进行全方位配套改革。它的核心在于港口先行、产业园区跟进、配套城市功能开发，进而实现区域联动发展。这一PPC模式则是在借鉴国内蛇口模式的基础上，以海港、空港、内陆无水港等核心交通节点为切入点，以临港的产业园区为核心和主要载体，系统解决制约东道国产业转移的软硬件短板问题，打造推动“一带一路”国际产能合作的产业发展综合体。PPC模式在项目初期，就注重与东道国的共商合作，综合东道国实际发展需求、各自优势，从顶层设计角度提出园区的预见性的制度供给和政策诉求，以前港—中区—后城发展模式为基础，结合当地实际需求，为项目规划了覆盖PPC涉及的物流、金融、园区开发运营及房地产等环节，从顶层设计层面将其打造成为集贸易往来、商品集散、金融服务、资源调度为一体的产业发展综合体。
从中非经贸合作区的发展模式来看，基本遵循了:“政府支持、企业主体、设施先行、招商引资、规划定位”这二十字方针，即在双边政府支持下，以中国国内大企业为经营开发主体，在具备一定的基础设施和软件服务的基础上，吸引国内外企业入驻，并形成一定的产业集群和发展定位。其中“政府支持”主要包括双边的中央政府和地方政府。中国商务部通过招标遴选出实力雄厚的企业作为开拓非洲市场的先锋中非发展基金和国家开发银行对赴合作区投资的企业给予财政金融上的支持，合作区主体运营商所在地方政府--天津、广东、山西、张家港等大力支持其招商引资工作。
另外，非洲国家政府对合作区给予一系列政策优惠，例如: 税收减免、许可证一站式服务、资金、利润等可以自由汇出等。“企业主体”是指中非经贸合作区的开发运营商以中国国内大型国有企业为主，例如:广东新广国际集团、中国有色矿业集团、山西晋非投资有限公司（由太钢集团、山西焦煤集团、山西天利实业集团有限公司三家企业组建）、中非莱基投资有限公司（由中国铁建股份有限公司、中国土木工程集团有限公司、中非发展基金有限公司和南京江宁经济技术开发总公司四家单位发起）；另外两个运营商--埃塞俄比亚东方工业园区的江苏永元投资有限公司是一家民营企业，苏伊士经贸合作区的中非泰达在国内本身就是专门经营开发区的企业。“设施先行”是指合作区启动后，首先保证供水、供电、道路、通信、排水、厂房、办公楼等基础设施完备，以便入驻企业尽快投产。从“招商引资”看，合作区目前主要面对“走出去”的中国企业，特别是中小企业，合作区的平台优势和政策优惠可以降低中资企业单打独斗的风险。“规划定位”是指合作区一般在成立之初都会有一定的发展规划和产业定位，也不排除合作区在运营和建设中不断地调整规划或重新定位其发展目标。
3.2 功能模式
从功能模式看，六个中非经贸合作区基本上可以分为三大类:第一类是资源开发型，如赞比亚中国经贸合作区的谦比西矿区，就是依托当地的矿藏，形成了从开采、冶炼到深加工的产业链条。第二类是加工贸易型，如苏伊士经贸合作区依托埃及低廉的生产要素成本、有利的地理交通位置、宽松和优厚的对外贸易条件，使得合作区企业可以非常便利地与欧亚非国家开展经贸活动。第三类是多功能型（综合型），从合作区发展定位来看，尼日利亚莱基自贸区、尼日利亚广东经贸合作区、埃塞俄比亚东方工业园、毛里求斯晋非经贸合作区均倾向于建设成为集加工、贸易、物流、房地产等为一体的多功能、多行业的综合园区。
3.3盈利模式
从盈利模式和资金运行来看，由于合作区的建设不是短期内一蹴而就的事情，而是一个漫长的过程，从筹划启动到一期建设的基本完成，大致需要10--15年左右：其中第1年至第5年是最困难的时期，需要大量启动资金完成基础设施；第6年至第15年左右达到盈亏平衡，也是发展定位的不断完善调整时期；大约15年以后进入正常运营盈利时期。合作区基本上采取了“边投资，边建设，边招商，边运营”的滚动式经营。资金投入上，一方面是主体企业首先投入部分资金进行基础设施建设，然后逐步招商引资；另一方面是中国政府在中非经贸合作区通过审核授权后，给予开发商2亿-3亿元人民币的财政支持和不超过20亿元人民币的中长期贷款。这决定了在合作区运营初期基本上是不赚钱，甚至还需要不断注入资金，只有当合作区发展定位清晰、招商引资顺利、投资平台作用凸显、产业集群发展基本成形，合作区的运行建设才算步入正轨，合作区的盈利收获期才能到来。
可以说，目前中非经贸合作区基本上靠卖房地产和矿产资源盈利，卖房地产是最主要的盈利模式。截至2012年9月，晋非合作区尚在招商中；尼日利亚广东经贸合作区有6家企业投产，埃塞俄比亚东方工业园有8家企业投产。真正开始盈利的赞比亚中国经贸合作区主要依靠谦比西园区的矿产开采加工盈利；埃及苏伊士经贸合作区依靠出售出租前期开发的1平方公里内的厂房、公寓、仓库、写字楼等房地产盈利；莱基自贸区也是依靠出让开发后升值的土地盈利，未来将靠商场、电影城等服务设施盈利。
四、 PPC开发模式下的中非经贸合作园区工业地产
“PPC模式”来源于国内蛇口工业区，其优势就在于建立了一个完整的生态圈。无论是发达国家还是发展中国家，港口都聚集了当地大部分资源与人口，也是该国经济核心地区，因此建立港口的地方大都会有城市建设和园区建设任务，这是“PPC模式”的基础。而“PPC模式”既可以是完整生态圈，也可以部分实践，如“PP模式”。有些国家经济刚开始发展，人口数量、产业规模达不到城市状态，仅建港口也可以。作为投资者来说，实施“PPC模式”需要有发展生态圈、构建全产业链板块的业务能力。招商局主业涉及综合交通、港口开放、物流、房地产、金融等多项业务，是全产业链集团，有能力驾驭“PPC模式”。产业园区被认为是改革开放以来我国经济快速增长的重要经验，认为是“中国模式”的重要特征。
伴随着我国“走出去”步伐加快，国内工业园区经验开始向全球复制，影响力和作用不断增强。由于我国在国内建设开发区的成功经验以及近年来在境外建设合作区所产生的积极影响，合作区建设愈加受到相关国家重视。近年来，有60多个国家提出希望我国与其共建合作区。境外经贸合作区通过与所在国在经济、政治、社会、文化等领域的深入合作，开发区模式受到东道国政府和社会民众的认同，成为我国发展模式、管理理念、文化和价值理念等软实力输出的重要渠道和“走出去”的重要名片。
以PPC模式为核心的共建园区，强调的是代表交通功能的节点与代表城市功能的场所的共同发展，非洲具有具有天然的交通优势，中非合作布局的工业园也是借助其经济地理位置，建设物流园区来提升其节点质量，通过这些交通枢纽，带动周边地区的发展。可见，在PPC模式中交通枢纽节点是重要起点，交通可达性的提高带来的人、物、信息流通，将进一步辐射带动交通枢纽周边区域城市功能的不断完善，推动“丝路驿站”产业综合体的发展。这种以节点带动场所发展的PPC模式，需要深入挖掘“一带一路”沿线地区的地理优势、因地制宜，以提升节点质量为契机，相辅相成完善周边区域，营造产业发展生态圈，推动产业综合体的有序发展。
同时，实践证明，境外合作区对于促进中资企业特别是中小企业“走出去”作用明显。我国“走出去”企业往往对国外政治制度、政策法律、语言文化不熟悉，不适应，也面临着工业基础设施薄弱、产业配套差、水电路等外部配套条件不足等诸多困难。合作区为我国企业“走出去”搭建公共平台，积极拓展海外发展空间，为发挥产业集群和投资规模效应效益创造了条件，实现互补协同、共同抵御风险，对推动中资企业“走出去”具有较强的带动作用，主要体现在以下几个方面：
首先，建立境外综合公共服务平台，完善公共体系建设。合作区为入区企业提供高效、高水平的园区管理服务，搭建企业集群式国际化发展平台。合作区建立规范园区管理制度，增强园区团队建设，为入区企业投资运营提供政策法律咨询、优惠政策申请、投融资服务、商业注册、规划设计咨询、物流清关等“一站式”服务，解除了企业后顾之忧。
其次，完善基础设施条件，节约企业自身基建大量投资，集中精力从事主业经营。合作区主要负责园区“七通一平”等基础设施建设，同时进行配套服务用房以及工业厂房“孵化器”等建设，为我国中小企业入驻开展生产创造良好的“微观环境”，克服了外部配套条件制约，降低了企业建设成本和难度，缩短了投资周期。
第三，帮助企业“集体出海、抱团取暖”，有效增强了应对风险的能力，有利于争取所在国优惠政策。合作区改变了企业各自为战的局面，实现抱团出海，加强了我国企业对当地政府、社会的整体影响力，提升了话语权，形成了“避风港”，有效抵御了可能面临的政局动荡、社会安全和政策变动等风险。
最后，形成产业平台，实现产业聚集。“PPC模式”在推动产业集聚发展、助力产能合作方面具有重要的平台性功能，这正好契合了“一带一路”所倡导的推动企业“走出去”、增强国际产能合作的共同愿景。为准确发挥“PPC”模式的平台性功能，一方面，需要准确发挥诸如招商局这种具有自身发展生态圈、能够构建全产业链业务能力的龙头企业的作用，将其作为企业“走出去”的领头雁，推动其在“一带一路”运用PPC模式建设港口或产业集聚区，带动综合交通、港口开放、物流、房地产、金融等多项业务先行。另一方面，积极做好PPC模式平台功能与企业“走出去”的衔接，将以港口为核心的PPC模式园区作为企业走出去的重要集聚地，注重从宏观调控、产业政策与法律法规等层面的规范和引导，推进领头雁企业通过行业上下游整合、集群化发展、园区化经营等方式，带动国内企业抱团出海、集群式走进“PPC”模式园区。
境外经贸合作区契合所在国发展诉求，是我国实现产业结构调整和全球产业布局的重要承接平台，为国内经济结构调整创造空间，有力地推动了装备“走出去”和国际产能合作。目前，合作区带动“走出去”中资企业的产业分布情况为：轻工纺织类企业占30%，建筑建材占15%，机械电子占10%，资源生产加工占11%，商贸物流占20%。非洲、东南亚地区资源丰富，并处于快速城镇化过程中，对钢铁、水泥、电解铝等需求旺盛，国内优势产能转移过去大有市场。
通过价值链导入、共享等价值链重构等价值链重构行为，实现企业内部价值链与全球价值链的对接，综合东道国实际需求及各个拥有的优势，实现了产业赋能，在“一带一路”沿线关键节点国家，形成了集贸易往来、商品集散、金融服务、资源配置为一体的产业发展综合体，与东道国共同形成了全球价值链联结闭环。一方面，通过合作区建设，我国建立了有效利用境外矿产、油气、森林、农业等各类资源的渠道，有利于保障海外资源的长期、稳定供应。另一方面，合作区立足于资源综合开发利用，有力地回击和驳斥一些国际舆论认为我国开展境外资源合作是“掠夺资源”、搞“新殖民主义”的不实之词。合作区定位于加强资源综合开发利用，发展下游生产加工，增加资源产品附加值、推动东道国经济和产业发展,把更多利益留在当地，留给当地人民，是一种互利共赢的合作。
境外经贸合作区的发展有力地促进了当地经济的发展，履行了社会责任，树立了中国企业负责任形象，巩固和深化我国与相关国家友好关系。全球金融危机后，世界经济格局深度调整，全球进入新一轮产业调整期，以中国为代表的新兴经济体成为全球经济增长的新引擎，在全球治理中拥有更大的话语权，使中国具有在全球范围内谋求自身国家利益的更多机会，为我国企业“走出去”提供了新的机遇和更广阔的发展空间。以港口为核心的PPC模式园区，成为“走出去”企业重要聚集地和平台，从而推进了领头雁企业的上下游集聚发展、园区化经营方式，带动国内产能过剩的产业，抱团出海，集群式发展，共建、共享“PPC”模式园区。
同时，我国经济增长与资源环境的冲突加剧，产能过剩等问题突出，更需统筹国际国内“两个市场”，在更大范围优化资源配置，实现经济升级。面对后金融危机时代世界经济格局的新变化和中国经济运行环境的新特点，党中央及时作出了经济新常态的判断，要求在深化改革的基础上稳增长，调结构，积极参与并引领经济全球化进程，“走出去”和“引进来”并重。
特别是，党中央和国务院提出了统领未来我国对外开放的一带一路重大战略以来，一带一路倡议得到沿线国家积极响应，已成为兼顾各方利益、反映各方诉求的共同愿望。加强与一带一路沿线国家间的产业投资合作，是实现我国与沿线国家经济深度融合、强化我国利益存在的重要纽带，也是当前促进我国产业结构转型升级的重要路径。
国务院发布的《关于推进国际产能和装备制造合作的指导意见》，提出“积极参与境外产业集聚区、经贸合作区、工业园区、经济特区等合作园区建设，营造基础设施相对完善、法律政策配套的具有集聚和辐射效应的良好区域投资环境，引导国内企业抱团出海、集群式‘走出去’”。境外合作区作为“创新商业运作模式”，受到国家高度重视，在对外投资合作中发挥重要作用，将大力推动发展，境外合作区大有可为。
产业投资合作是构建基础设施互联互通的有力支点。基础设施互联互通是一带一路建设的重中之重，但如果缺乏产业基础作支撑，发展基础设施建设将难以跨出实质性步伐。扎实推进产业投资合作不仅可以使一带一路的沿线国家对基础设施建设产生迫切的现实需求，还可以为基础设施互联互通建设提供可持续的动力保障，实现以点带线，从线到面的一带一路全方位战略布局。
产业投资合作是带动产业结构优化升级的重要途径。一带一路战略的实施，是以资源型产业和劳动密集型产业为重点，在沿线国家发展能源在外、资源在外、市场在外等产业，通过带动产品、设备和劳务的输出，在更广阔的空间进行产业结构调整，延伸产业链和提升产业链价值，优化产能布局，促进国内产业结构调整升级。
产业投资合作是促进与沿线国家经济深度融合的纽带。一带一路沿线国家大多处在工业化进程初期，劳动力资源丰富，市场潜力较大，具有接受外来投资的强烈愿望。产业投资合作通过促进现代制造业、服务业、现代农业等相关产业在沿线国家集聚发展，实现本土化生产，在降低生产成本的同时，帮助东道国增加就业和税收、提升工业化水平。深化中国与沿线国家在产业间、产业内、产品内的专业化分工，会使各方充分挖掘产业合作空间和领域，从而使我国与沿线国家合作更加紧密，利益更加融合。
通过创新价值链的关联，以国内大型企业为龙头，筹建丝路驿站、丝路银行，为园区内的企业，提供资本服务，从而在产业链、贸易链和创新链之间，建立走横向关联。通过一系列价值链的重构工作，将不同板块、不同维度的产业链、资金链、贸易链、创新链，以“价值链聚合”为中心，融合了内部的资本与产业，形成了类似莱茵模式的企业、产业及金融共生、共荣的伙伴关系，构建了一个完整的商业生态圈，与东道国形成了利益共同体、命运共同体和责任共同体。
